全國律師聯合會與政大不動產研究中心舉辦 土地法第34條之1爭議問題研討會

全國律師聯合會與政大不動產研究中心舉辦

土地法第34條之1爭議問題研討會

產官學三方齊心 探討解決共有不動產糾紛制度

關於土地法第34 條之 1執行，監察院提出糾正案，內政部因而於 112年 8 月 22 日公告修正土地法第34 條之 1執行要點，並自113年1月1日生效。此次修正執行要點是否妥適，現行司法實務的問題為何均有釐清的必要，全國律師聯合會因此與政治大學不動產研究中心於112年11月20日舉辦「土地法第34條之1爭議問題」研討會，監察委員施錦芳與內政部地政司王成機司長均親自出席，研討會邀請長期研究土地法第34條之1法制的學者、辦理案件的地政、司法實務工作者，透過理論與實務的對話，以檢討現行土地法第34條之1執行問題，並藉由共同研討，激盪解決對策，作為日後具體修法建議。活動從報名時即反應熱烈瞬間爆滿，報告內容豐富又有深度，獲得與會者一致好評，研討會圓滿成功。

共有土地有效管理利用 兼顧他共有人權益

全國律師聯合會尤美女理事長於致詞時表示，內政部於64 年增訂土地法第34 條之 1，因為倉促立法，使共有人間內部關係複雜，雖有發布土地法第三十四條之一執行要點，依然糾紛頻傳，監察院曾經提出糾正案。今天研討會出席包括產官學各位先進，相信透過大家不同層面之討論，一定能夠為今天的主題彙整出重點核心，同時也能提出妥適之修法建議。

政治大學不動產研究中心主任楊松齡教授表示，監察院提出糾正案之後，土地法34條之1如何走下去，我們今天適時舉辦研討會，是要建立一個平台，今天邀請包跨律師、地政士、學界共同參與，討論實務上執行的作法，希望能夠推動土地管理更為健全。同時也希望關於土地之相關法案有類似重要議題，可以跟全律會舉辦研討會，借用平台溝同、協調，健全法律，讓國家社會更進步。

監察委員施錦芳表示，土地法34條之1提出糾正案，在六十幾年立法當時，經濟社會條件跟現在不一樣，當時實施地政人員需要實質審查，後來發現地政人員棄守，這對人民權益會產生侵害。土地法及土地開發作業，需要重新檢視，這次執行要點修正，包括未來法規是否需要修正，都是大家關心的課題，要往國家正義去看對國家有益的政策跟建議。

內政部地政司長王成機表示，今天研討會非常熱門，這個題目大家都很關心，報名爆滿。關於法規，我們的態度是有問題就來討論，來修法。法律的修法很辛苦，會有很多意見，但法規一定會往前走。目前土地法修法尚未通過，所以實務執行在修法前先用執行要點來調整，將來會放進法規。今日研討會可以儘量提出意見，針對問題來考量，也期待參與的每個人都有收穫。

土地法第34條之1執行要點修正！  多數決處分之機制仍具意義

內政部地政司王成機司長報告土地法第34條之1執行要點修正簡介，表示因監察院、司法裁判、媒體反映本法條常有爭議，致少數共有人之財產權及居住權受有損害，內政部遂於 112 年 8 月 22 日公告修正土地法第34條之1執行要點，並詳述內政部近年之因應及過程，以及此次執行要點修正之重點。

王成機司長也指出，考量共有人確有行方不明或故意刁難致共有物無法處分之情形，故為促進共有物之自由流通，賦予多數決買賣讓與所有權之機制仍具意義。

促進共有土地或建築改良物有效利用 仍具有正面意義

報告人中華民國地政士公會全聯會地政研究莊谷中主任委員表示，在台灣，土地與建築改良物共有情況極為普遍，關於其處分、變更或設定負擔，固然囿於共有態樣共有人對各自擁有的權利，各有不同的期望與想像，於實務運行上爭議不斷。但是，土地法第三十四條之一，對於促進共有土地或建築改良物之有效利用，以及社會經濟發展，仍具有正面意義！吳任偉律師則指出，法律規範的制度設計，應該是多一點平衡或考量在少數共有人的制度設計上。行政機關頒布的《土地法第34條之1執行要點》在立法執行上，需先考量少數共有人的權利，後再思考平衡。當然，個案正義的價值判斷與權衡，最終仍須回歸公平法院去實踐。

與談人國立政治大學地政系陳立夫教授認為僅修正土地法第三十四條之一執行要點，而未積極面對、克服目前規定問題癥結，尤其，違憲疑義問題與如何達成其立法目的，將有違法治國家應遵循之依法行政原則。

對於少數共有人之保護確未周全 要有配套措施

中華民國地政士公會全聯會林旺根榮譽理事長表示，目前規定固有其積極意義，但因欠缺平衡機制，戕害他共有人權益之事例頻傳，登記機關卻無法遏止歪風，亦無法審酌其合理對價或補償，對於少數共有人權益極度欠缺保障，無異剝奪他共有人合法權益而，倘不思修法建立相關衡平機制，恐有違憲之虞，建議儘速修法刪除。林明忠律師則從司法實務判決中梳理出土地法第34條之1多數決設定用益物權下，少數共有人面臨之主張困境為：提起訴訟為少數共有人有效對抗多數決設定的唯一手段，對於少數共有人之保護確未周全。現行規定在考量用益物權隨著社會經濟發展，或可能成為所有權與租賃契約另一個可提供利用人彈性利用不動產之方式，可促進土地利用之效率，故仍有保留必要，但要有配套措施。

與談人國立中正大學法學院謝哲勝教授表示，共有不同於單獨所有，共有並無財產法則的適用，執行要點不得逾越母法，要點缺乏平衡救濟機制應予補充無關修法，至於修法應對症下藥，實務爭議或執行誤差與法律規定不當有別，要點補充平衡救濟機制或為合規範意旨是對症下藥。

審查人員權限明文規範 俾之遵循

中華民國地政士公會全聯會黃志偉榮譽理事長表示，不論學界或司法實務上，對於我國不動產登記究採實質審或形式審查看法不一，兩者亦均非為法律明文之用詞，如能將審查人員之權明文，意即將審查事項、登記之法定要件及要式行為等明確規範於法律條文，俾之遵循。陳冠甫律師則指出，針對出賣人未依通知或公告條件出賣之審查，登記機關則雖可自共有人所提出之買賣契約書及通知公告內容形式上加以勾稽，然針對買賣契約條件實質上是否真實，登記機關則難以審查，但相較於根本未通知之虛偽切結，至少在已有條件通知或公告的情形下，先買權人有較大的機會知悉，並且依法提出民事訴訟救濟。

與談人台北大學不動產與城鄉環境學系陳明燦教授認為不動產登記機關得以課予申登當事人出具切結書之方式，作為減輕或免除登記機關之審查義務，但仍有其適用前提，例如若所出具切結書內容涉及引致不動產物權變動原因事由而又未經有權機關認可者，登記機關仍應負擔審查義務。

研討會圓滿成功，獲得與會者一致好評，針對法律重要議題，全國律師聯合會日後將與政大不動產研究中心或其他團體合作舉辦研討會，共同促進法制之進步。